商业地产观察：华润龙湖配置一二线城市，新城深耕下沉市场“北上广深”真空

楼的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿；在管购物1楼的年销售额分别近为267亿元、305亿元及446亿元。2021年，白云山购物1楼的年销售额显著复苏。

03旧城中较文山下沉产品，总百货店生产量最多

从2012年第一家吾皓一个广场开张，旧城中控股的购物1楼早已发展了十年。不过，与之中信集团、白云山各不相同，旧城中控股的吾皓一个广场主要常见于在三四五支线卫星城中。在2015年商业活动年会上，旧城中控股创始人王振华提出，“没有商业活动综合体的区域内，我们就会去投资者。”较文山下沉产品，是吾皓一个广场的等位基因。

截至2021月末内，旧城中控股开张、开建及延线吾皓一个广场总生产量高达189座，调来省内135个卫星城中。2021年，旧城中控股意味着商业活动试运行总盈余86.39亿元，激额完成全年85亿元的既定目标，去年同期大幅度快速增长51%；全年新开张及管理输出的吾皓一个广场共30座。

从区域总体布局上看，2021年开张的吾皓一个广场近半数位于华东区域，集之中在无锡、山东两个省份。无锡作为旧城中控股的发家地，也已是集团商业活动板块首先较文山的产品，2021年在宿迁就开了3家吾皓一个广场。总体来看，吾皓一个广场在三四五支线卫星城中占有比近70%，一支线、西段卫星城中合计占有比不到40%。截至目前所，吾皓一个广场在“北上广较深”这四个卫星城中之中均无总体布局。

受限于卫星城中购物能力也，2021年省内年销售额TOP50的购物1楼名册里面并没有吾皓一个广场。根据旧城中控股2020年年报，2020年，吾皓一个广场客流5.55亿人次，去年同期增13%；销售总额319亿元，去年同期增20%。在已上市的地产公司之中，吾皓一个广场百货店生产量最多，但总年销售额并不占有优。

吾皓一个广场选择出发点下沉产品的主要因素是，缘由王振华认为一西段卫星城中购物1楼几近饱和、三四支线卫星城中租金水平相对较低、之中产阶层人群快速增长快且投资者回报率相对较高。不过数据显示，2019年，三支线卫星城中购物1楼平均值租金仅3.3元/平米/日，四支线卫星城中甚至不足2.2元/平米/日，近很低一支线卫星城中的9.8元/平米/日。

旧城中控股的模式是“豪宅+商业活动”双轮液压，当三四支线卫星城中豪宅产品销量下滑，商业活动产品需求萎缩的时候，在三四支线广泛总体布局的旧城中控股能否撑得住，一直都是部分人关注的关注点。

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